观点网 5月9日，招商蛇口(001979)披露4月份销售及新增土储情况。

(相关资料图)

数据显示，4月份招商蛇口实现签约销售面积136.42万平方米，同比增加134.95%；实现签约销售金额379.26亿元，同比增加169.11%。

今年前4个月，招商蛇口累计实现签约销售面积441.69万平方米，同比增加69.95%；累计实现签约销售金额1101.92亿元，同比增加79.36%。

2023全年招商蛇口销售目标定在3300亿元，据此计算，今年过去三分之一，而招商蛇口年度销售目标已完成33.39%。

招商蛇口总经理蒋铁峰此前在业绩会表示，今年很有机会达标，“我们有相当多的楼盘是红盘或者准红盘，基本上开盘可以秒光，因为存在着价格倒挂”。

倒挂的红盘

招商蛇口不缺红盘。

如去年9月21日，位于深圳蛇口太子湾片区的招商玺家园开盘，推出604套起步价1244万元的豪宅，从早上9点选房到晚上10点21分宣告售罄，总货值超百亿。

除了海景和K11等周边配套，招商玺家园热度还在于跟周边二手房的巨大价差。

项目备案区间价为10万-16.2万元/平方米，均价约为11.2万元/平方米，与沿线豪宅27万+/平方米的招商双玺、23万+/平方米的深圳湾悦府一期、28万+/平方米的半岛城邦三期等市场报价相比，每平价差超过10万元。

当时失之交臂的购房客，仍有在太子湾上车的机会。

到今年3月7日，作为深圳市场新春后第一个集中开盘的豪宅项目--招商蛇口太子湾·湾玺N3开售，共推70套建面约240-398平方米精装公寓，单价8-11万元/平方米，当天前15分钟成交额即破亿。

3月13日加推的14套大户型， 4200万元起售，开盘8秒抢购一空。

4月5日该项目推出N5栋公寓，单价9-13万元/平方米，户型320-410平方米大平层，共计54套在三个半小时内售罄。

同样的现象级红盘也出现在上海等一线城市。

如4月9日，招商象屿蟠龙府二期加推，备案均价62000元/平方米，以1143组客户摇号成为当月沪上首个“千人摇号”楼盘。

虽然价差不及太子湾，但蟠龙府项目与所在板块也同样存在一二手倒挂，如周边的西郊景园，二手房挂牌价在5-7万元/平方米左右，灿辉晶典1733二手房挂牌价也在6.7-10万元/平方米不等。

从销售角度，一二手价格倒挂固然有利于加快推售和现金回流，但红盘火热背后，招商蛇口的利润亦有侵蚀。

2022年招商蛇口归母净利润为42.64亿元，同比减少58.89%，“增收不增利”的情况持续到第三年。今年一季度，招商蛇口归母净利润4.44亿元，同比减少33.72%。

此前3月22日，招商蛇口拟挂牌转让深圳市商航置业有限公司全部股权及1.9亿元债权，底价15.14亿元，标的所持有资产为太子湾DY03-03地块，观点新媒体了解到，挂牌的地块基本将建成写字楼。

刚过去不久的五一假期，招商蛇口深圳三个在售楼盘一共推出100套特价房源，让利金额累计约1亿元。其中，优惠力度最高的也正是此前叫座的太子湾·泓玺，推出5套一口价房源，最高优惠187万元。

推售间隙，招商蛇口的资产处置与促销举动，或许折射出企业对规模、利润与财务安全之间的取舍考量。

拿地调整

现金为王的年代，销售均价与周边二手市场倒挂并不算稀奇，真正有风险的是与拿地成本倒挂。

2022 年，招商拿地总建面 726 万平方米，同比下降 53.4%；拿地金额 1279 亿元，同比下降 40.5%，占销售金额比例为 43.6%，公司需支付地价为766亿元。

申万宏源一份研报指出，2022年招商蛇口拿地平均楼面地价17589元/平方米，占销售均价72%，拿地隐含毛利率已回升，预示着后续盈利能力改善。

2023 年一季度，招商蛇口共获取6 幅土地，总地价90.8 亿元，同比增长8.6%，总建面74.4 万平方米，同比下降4.9%，权益比例94%，分别位于郑州、合肥、苏州、杭州、南京、深圳六个城市。

到了4月份，招商蛇口斥资约61.18亿元获得6幅地块，其中2宗位于上海浦东，其余位于苏州、合肥、北京、武汉。

1-4月，招商蛇口累计新增建面113.6万平方米，同比减少18%；累计拿地金额177.4亿元，同比减少15%；拿地/销售金额比16%，拿地/销售面积比26%。

整体来看，招商蛇口的拿地力度较去年同期有所放缓，但城市能级的针对性有所提高。

2022年招商蛇口一线城市拿地金额为635亿元，在集团拿地总额中占比50%，较2021年与2020年分别提升19个百分点、32个百分点，从目前来看，今年招商蛇口对一线城市的拿地比例或将进一步上升。

对于个别热门地块，招商蛇口仍保持足够火力。

今年2月9日，上海完成了春节前最后一块土地交易，招商蛇口以56.66亿元竞得上海新单价“地王”--虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，楼面价达92647.6元每平方米，溢价率达到20%。

目前该地块周边楼盘均价在9.8万-11.5万元/平方米，有业内人士估算，地块未来至少要卖13万元/平方米才能保本，卖到14万元开发商的毛利才能到10%，如果要追求品质则要提升到15万元。

对于开发业务的利润率走势，蒋铁峰曾坦言，2021年之前拿地出现大面积亏损，但是在2021年下半年至今年拿地，则整体表现不错，毛利率都在23%以上，今年南京、杭州等地土拍很多是摇号，预计利润会将比去年有所收窄。

当土储换仓完成，招商蛇口的利润成色将重新为市场审视。